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业委会,想说爱你不容易 业委会遇信任危机 如何破局成难题

来源:西安新闻网 西安报业全媒体编辑:李孟谦 2021-05-14 16:03

  

和平花园小区

  和平花园小区三楼平台处违建拆除后长期闲置未能物尽其用遭业主质疑

  西安新闻网讯  业委会本是业主选举出来监督物业的维权机构,成立业委会的目的也是希望小区能够越来越好。但是近日,西安和平花园小区的业主因为小区公共收益不透明,小区改造、违建拆除中业主的共同利益未得到保护而烦恼不已,不少业主把矛头直指业委会。

  喜悦

  业委会成立并实行自管

  小区业主盼来好日子

  和平花园小区位于我市友谊路和文艺路十字西南角,1996年建成,小区内共有A、B、C座三栋楼,304户居民,6家商户。因为小区地处文艺路商圈内,外来租住户比较多,然而物业公司的管理却跟不上,大部分业主对此有很大意见。

  为此,2018年7月14日,小区首届业主大会选举产生了业委会。2018年10月31日,首届业委会完成备案。2018年12月25日,业委会与前期物业公司签订了书面协议,成为与前期物业通过书面协议进行平稳移交的典范小区。不仅如此,小区以8名业委会成员为核心,组织起了由32名热心业主组成的志愿者队伍,开始进行业主自管尝试。

  “小区聘请了专职人员,负责保洁、水电工、监控室值班、停车场管理等,业委会牵头还给小区装了三个楼宇门,启用了门禁,安装了几十个摄像头,对楼道进行了重新粉刷,拆除了小区1800多平方米的违建。”小区业主杨先生说,业委会的工作做得很细致,小区实行自管后,环境、卫生、安全都有了保障,大家住着也比以前更安心了。

  更让大家振奋的是,半年后小区还实现了40余万元的结余,和平花园小区再一次成为各家小区学习的样板,同时也成了媒体争相报道的明星小区。

  质疑

  业主感觉“被代表”

  矛头直指业委会

  然而小区自管并没有想象的那么简单,为和平花园小区全体业主“代言、做好事”的业委会,被业主认为有不作为,乱作为之嫌,致使业主的权益未得到有效保护。

  “小区业委会成立后只公示了第一年的财务收支明细,直到现在去年的明细还没有公布。”小区业主曹先生说,业委会成立之初,业委会的成员对小区的大事小情都很上心,小区的变化大家也有目共睹,甚至有些人在没有任何报酬的情况下倒贴钱为大家办事。但渐渐地,小区的事情变成了业委会的“一言堂”。

  小区业主们介绍,小区自交房后,一些人防工程部分就被非法圈占了,甚至这些违建还办有合法的产权证明。然而这些人防工程部分应属于全体业主所有,为此,自入住后,就有业主不断向相关部门投诉反映,小区成立业委会后,为大家争取合法的权益也成了业委会工作的一个重点。经过努力,和平花园小区三楼1800平方米的违建于2019年被拆除了;地下一层的人防工程因办理不动产登记时,实际用途与规划用途不符,相关部门也允许依据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条、第八十条,不动产权利人或者利害关系人可持相关材料申请更正登记。

  “按照小区公共部分收益权归属全体业主的原则,这些被收回的部分,扣除管理、维护费用外,应用于小区共有场地、共有设施设备的维修,也可补充专项维修资金,解决小区共有收益不足、专项维修资金使用难,以及小区绿化等维护费用问题。”曹先生说,但直到现在,这些被收回的公共部分仍然未能物尽其用,小区也没有为此召开过全体业主大会,业委会的态度也不像以往那样积极了。

  更让业主们想不通的是,去年小区就启动了老旧小区改造,但是小区刚刚粉刷了墙面后,改造就停止了,多方询问之后,才知道是被小区业委会叫停了。“老旧小区改造本来是好事,业委会单方面叫停,影响的是全体业主的权益,直到现在业委会也没有给出一个让大家信服的理由,让人感觉很是莫名其妙。”业主杨先生说,目前,业主们对小区事务的参与度越来越低了,一些重大事项大家也是稀里糊涂,甚至有种被业委会“代表”的感觉。

  为难

  业委会陷信任危机

  小区欲成立监督组织遇尴尬

  带着业主们的质疑,记者来到和平花园小区业委会办公室,小区业委会副主任王女士表示,业委会确实未能如期公示去年的财务收支情况,但是业委会有专人负责小区的财务事宜,业主可以放心,业委会一定会保障大家的权益的。

  随后,记者跟随王女士来到位于三楼的平台处看到,这里的违建大部分已经被拆除,但是却未见有后续施工,更未见有业委会成立之初承诺建设的小区公共活动场所以及休闲花园的影子。

  对于业主们反映强烈的老旧小区改造被喊停一事,王女士并未详细解释,她表示,业委会已经将该做的都做了,若小区里部分业主对业委会的工作存在一些争议,可以行使权利监督业委会的工作。

  “理论上,业主大会应对业委会委员进行监管;而实际上,业主大会是一个比较松散的组织,其他成员很难对业委会进行监管,再加上小区想要召开业主大会,也不是一件容易的事,业主对于业委会的监督还应成立专门的监督机构或者组织进行。”业主韩先生说,最近,业主们查看了多个文件后发现,有关这一机构如何成立、以及如何开展对业委会的日常监督并未作出具体规定。

  其间,业主先后询问了辖区的文艺路街道办事处以及碑林区住建局,但得到的答复是,相关职能部门只是负责指导和监督业委会的选举产生,保证业委会的合法性。文艺路街道办事处综合保障服务中心的工作人员表示,现行的物业管理条例和上级有关物业管理权限下放给街道办事处的条文上,虽然指出镇、街道负责监督指导业委会的日常工作,但如何监督,并没有详细说明。至于业主提出要成立小区业委会的监督组织或机构,也没有具体的流程可以参考,相关部门也无法备案。

  “当初小区成立业委会仅用了几十天时间就完成了备案,业委会也在成立之初为业主谋了福利,但是当大家发现业委会权利缺失监督机制,想要成立一个业委会的监督组织时却遇上难题,如何保证小区业委会始终在保障全体业主利益的前提下行使权利?”业主韩先生等多位业主不得而知。

  说法

  人人都可监督但谁都监督不了

  小区业委会成监管盲点

  虽然法律规定业主、行业主管和街道社区都可监督业委会,但对监督权的行使、监督机构、监督方式等并未明确,造成了“看似人人都可监督,但谁都监督不了”的局面。

  陕西浩公律师事务所律师赵小东表示,业委会是由物业管理区域内业主代表组成,代表业主利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间自治组织。业委会的责任和义务是代表业主反映意见和监督物业公司管理,但是业委会在行使权利时,应受到哪些约束与监督,并未有明确规定。甚至采访中,有街道负责人提出,监察法也无法制约业委会,业委会代表全体业主行使的是业主自己的权利,不属于监察法的管辖范围。

  赵小东说,现在有的小区业委会成员素质良莠不齐,人员构成比较复杂,所以针对有关制度设计的缺陷,应建立一个专职机构对其进行约束,目前让业主自己监督是个可行的办法,但具体如何执行仍缺乏明确且具体的法律法规的有效支撑。面对目前业委会监管存在的盲点,如何破局已成为大家关注的焦点,对此本报会持续进行关注。

  文/图 西安报业全媒体首席记者 龚伟芳